돈과 계약 1강. 전월세 계약: 확정일자가 하는 일

보증금을 지키는 것은 계약서의 문장이 아니라 날짜입니다. 하루 차이로 순위가 뒤집히는 제도라서 그렇습니다.

풀고 시작

계약서는 두 사람 사이의 약속일 뿐입니다

전세 사고의 구조를 이해하려면 먼저 이 문장을 받아들여야 합니다. 임대인과 맺은 계약서는 그 두 사람 사이에서만 힘을 갖습니다. 문제는 제3자가 등장할 때 생깁니다. 집이 경매에 넘어가거나 주인이 바뀌면, 그 집에 얽힌 여러 사람의 권리를 순위대로 정리하게 됩니다. 이때 임차인이 줄의 어디에 서는지가 보증금의 운명을 정합니다.

줄에 서기 위해 필요한 것이 두 가지입니다. 하나는 대항력입니다. 실제로 그 집에 들어가 살고 있고 전입신고를 마쳤다는 사실로 생깁니다. 다른 하나는 우선변제권입니다. 계약서에 확정일자를 받아 두면, 그 날짜를 기준으로 담보권자들과 순위를 다툽니다.

여기서 잔인한 규칙이 하나 있습니다. 효력은 요건을 갖춘 다음 날 0시부터 발생합니다. 그래서 이사한 날 은행이 근저당을 설정하면 은행이 앞섭니다. 실무에서 계약서에 매도인과 임대인이 잔금일에 근저당을 설정하지 않겠다는 특약을 넣는 이유가 이것입니다.

계약 전에 봐야 하는 서류

가장 중요한 계산은 등기부에서 나옵니다. 선순위 채권의 합계에 내 보증금을 더한 값이 집값에 비해 얼마나 되는지를 봅니다. 이 비율이 높으면 경매에서 내 순번까지 돈이 내려오지 않을 수 있습니다. 다가구주택이라면 다른 임차인들의 보증금도 함께 세야 합니다. 이 확인을 건너뛴 채 시세만 보고 안심하는 것이 전세 사고의 가장 흔한 시작입니다.

그리고 대리인이 나오면 규칙이 하나 늘어납니다. 위임장과 인감증명서를 확인하고 소유자 본인과 통화하는 것이 원칙입니다. 신탁등기가 되어 있는 집이라면 소유자는 신탁회사이므로 임대인이 마음대로 계약할 수 없고, 이 구조를 이용한 사기가 실제로 있었습니다.

잔금과 이사 당일에 할 일

당일의 순서가 정해져 있습니다. 먼저 등기부를 다시 뽑아 계약 이후 새로 잡힌 권리가 없는지 확인합니다. 그다음 잔금을 치릅니다. 그리고 같은 날 전입신고와 확정일자를 처리합니다. 확정일자는 주민센터에서 받을 수 있고 온라인으로도 가능합니다.

전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는지도 이 시점에 확인합니다. 주택도시보증공사나 서울보증 같은 기관의 상품이 있고, 조건에 맞으면 보증금을 기관이 대신 돌려주는 구조입니다. 보증료가 들지만 선순위 채권이 있는 집이라면 값을 치를 만한 보험입니다.

나갈 때 생기는 문제들

계약이 끝날 때의 분쟁은 대체로 세 갈래입니다.

첫째, 계약 갱신입니다. 주택임대차보호법은 임차인에게 한 번의 갱신요구권을 주고, 갱신 시 임대료 인상 폭을 제한합니다. 요구할 수 있는 기간이 정해져 있으니 만기 전에 달력에 표시해 두는 것이 실무입니다.

둘째, 원상복구와 수선입니다. 임차인이 고칠 것과 임대인이 고칠 것의 경계가 늘 다툼거리인데, 기준은 대략 이렇습니다. 사는 동안 생기는 자연스러운 노화와 주요 설비의 고장은 임대인 쪽이고, 임차인이 부순 것과 임차인이 설치한 것은 임차인 쪽입니다. 입주 당일 집 상태를 사진과 영상으로 남기는 습관이 이 다툼의 절반을 없앱니다.

셋째, 보증금 반환 지연입니다. 다음 세입자가 들어와야 준다는 말은 법적 근거가 아닙니다. 임대인의 의무는 계약 종료로 발생합니다. 지급이 늦어지면 임차권등기명령이라는 제도가 있어서, 이사를 나가면서도 순위를 유지할 수 있습니다. 이 절차를 모르면 짐을 빼는 순간 대항력을 잃는 경우가 생깁니다.

계약 분쟁이 실제로 붙었을 때의 도구는 계약 분쟁과 사기 강에서 다룹니다.

인출 문제

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